___________________ Bíróság
________________
________________
______
Tisztelt Bíróság!
Alulírott, ________________ Kft. (________________) felperes, a Dr. ________________ Ügyvédi Iroda képviseletében eljáró dr. ________________ ügyvéd (iroda: ________________) meghatalmazott jogi képviselőnk útján (1. sz. melléklet – Ügyvédi meghatalmazás) az alábbi
jognyilatkozat érvénytelenségének megállapítása és jognyilatkozat pótlása iránti keresettel élek
az ____________________________ Rt. (________________), felszámoló-biztos: ________________ által képviselt ________________ Kft. „f.a.” (________________) alperessel szemben.
Budapest, 20__. ____________.
Tisztelt Bíróság!
Alulírott, ________________ Kft. felperes (a képviseletemben eljáró dr. ________________ ügyvéd útján) az alábbiakban részletezett tényállás alapján keresettel élek a ________________ Kft. „f.a.” alperessel szemben, a felperes és az alperes között létrejött adásvételi szerződés vonatkozásában, az alperes szerződést felmondó nyilatkozata érvénytelenségének megállapítása iránt, az alábbi tényállás alapján.
I. Tényállás
A ________________ Kft. alperes (Cg. ________________, _____székhely____), mint Eladó és az ________________ Kft. felperes (Cg. ________________, _____székhely____), mint Vevő között 2002. május 13. napján adásvételi szerződés jött létre. (2. sz. melléklet) Az adásvételi szerződés tárgya a ________________, ________________ hrsz. alatti (későbbi módosítás értelmében: ________________. hrsz.), természetben a ________________ szám alatt található társasházi ingatlan egyik üzlethelyiségének 2/8 tulajdoni hányada.
A felek az adásvételi szerződésben a fenti tulajdoni hányad vételárát 7.050.000,- Ft + ÁFA, összesen 8.812.500,- Ft-ban határozták meg, melynek kifizetésére az Eladó a Vevő részére részletfizetést engedélyezett. (A felek az adásvételi szerződést 2002. június 18. napján módosították azzal, hogy rögzítették a földterület, valamint a felépítmény vételárát. (3. sz. melléklet)
Az ingatlan vételárának 80 %-a a Vevő részéről kifizetésre került, az adásvételi szerződésben foglaltaknak megfelelően (4. sz. melléklet).
A felek az adásvételi szerződésben a műszaki átadás-átvétel időpontját, valamint a birtokba adás napját 2002. szeptember 30. napjában jelölték meg, és az eladó 60 napot meghaladó késedelmes teljesítése esetére, 5000,- Ft/nap kötbért kötöttek ki.
Az ingatlan birtokba adására a fentiektől eltérően, 2003. március 17. napján került sor, melyet a felek képviselői átadás-átvételi jegyzőkönyvben is rögzítettek (5. sz. melléklet). A birtokbaadásra az adásvételi szerződés 4./e. pontjában foglaltaktól eltérően, annak ellenére került sor, hogy a vételár fennmaradó 20 %-a az eladó részére kifizetésre került volna. Erről a birtokbaadáskor nyilvánvalóan mindkét félnek tudomása volt. A birtokbaadás napján, azaz 2003. március 17-én az Eladó az utolsó vételár-részletről, azaz 1.762.500,- forintról számlát állított ki a Vevő részére (6. sz. melléklet.).
Az adásvételi szerződés szerinti utolsó vételár-részlet megfizetésére azért nem került sor, mert a Vevő, a fennmaradó vételár-részlet megfizetésével egyidejűleg érvényesíteni kívánta az adásvételi szerződés 7. pontja szerinti kötbérigényét az eladóval szemben.
Tekintettel arra, hogy az ingatlan birtokba adására 2003. március 17. napján került sor, és az adásvételi szerződésben a felek 60 napos kötbérmentes időszakot határoztak meg, a vevő 107 napra járó kötbér összegét, azaz 535.000,- forintot kíván érvényesíteni az eladóval szemben. A vevő így az utolsó vételár-részlet ezen kötbérigénnyel csökkentett összegéről, azaz 1.227.500,- forintról szóló számla kiállítását kéri az eladótól.
Fentiekre tekintettel a vevő, meghatalmazott jogi képviselője, Dr. ________________ ügyvéd (________________ Ügyvédi Iroda, ________________) útján többször is megkereste az eladót, illetve annak jogi képviselőjét - az eladó által az utolsó vételár-részletről kiállított számla eredeti példányának visszaküldése mellett -, hogy részére az adásvételi szerződés szerint számított kötbérrel csökkentett vételár-hátralék összegéről állítsanak ki számlát. (7., 8., 9. sz. melléklet). Ilyen számla kiállítására azonban továbbra sem került sor Eladó részéről, ennek következtében a vevő nem került abba a helyzetbe, hogy fizetési kötelezettségének eleget tegyen.
Fentieket követően az eladó részéről a vételár-hátralék megfizettetése iránt, legjobb tudomásunk szerint nem történt intézkedés, a vevő felé újabb számla kiállítására továbbra sem került sor. A vevőnek pedig a vételárhátralékot, illetve annak az eladóval szemben érvényesíteni kívánt kötbérrel csökkentett összegét, megfelelően kiállított számla hiányában nem állt módjában kifizetni.
A ________________ Bíróság időközben 2006. április 15. napján jogerőre emelkedett, ________________ számú végzésével megállapította az eladó ________________ Kft. fizetésképtelenségét és elrendelte felszámolását (közzététel: 2006. május 18.). A Bíróság által kijelölt felszámoló az ________________ Rt. (_____székhely____), felszámolóbiztos: ________________.
Az ________________ Kft. meghatalmazott jogi képviselőjeként, 2007. április 4. napján kelt levelünkben azzal kerestük meg az eladó ________________ Kft. felszámolóját, hogy állítsa ki a vevő részére a megfelelő tartalmú számlát, és küldje meg azt részünkre, valamint, hogy bocsássa ki az eladó tulajdon-átruházási nyilatkozatát, amely alapján a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyerhet. Levelünkben tájékoztattuk továbbá a felszámolót, hogy az ________________ Kft. a vételár-hátralékot, 1.700.000,- forintot Irodánknál ügyvédi letétbe helyezte (10. és 11. sz. melléklet). A vevő által letétbe helyezett összeg a mai napon is letétben van, készen arra, hogy az eladó számlája alapján megfizetésre kerüljön, mint vételár-hátralék. Melléklet: 10. és 13. sz. - letéti megállapodás.
Fenti levelünkre a felszámoló 2007. április 12. napján kelt levelében a________________ Kft. és az ________________ Kft. között 2002. május 13-án a ________________, ________________ hrsz-ú, természetben ________________ számú ingatlan vonatkozásában kötött adásvételi szerződést a Cstv. 47. § (1) bekezdés alapján azonnali hatállyal” felmondta. (12. sz. melléklet)
Álláspontunk szerint a felszámoló szerződést felmondó nyilatkozata joggal való visszaélést valósít meg, jogszabályba és jóerkölcsbe ütközik, melyre vonatkozó jogi álláspontunkat az alábbiakban kívánjuk előadni.
II. Jogi álláspont
Jogellenesség:
Álláspontunk szerint tehát a felszámoló 2007. április 21. napján kelt levelében közölt felmondás a Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján jogszabályba és nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközik.
A csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 47. § (1) bekezdése értelmében a felszámoló jogosult az adós által kötött szerződéseket azonnali hatállyal felmondani, vagy ha a felek egyike sem teljesített szolgáltatást, a szerződéstől a felszámoló elállhat.
Álláspontunk szerint a felszámoló adásvételi szerződést felmondó nyilatkozata a Cstv. fenti rendelkezése alapján jogszabálysértő, mivel a Cstv. 47. § (1) bekezdése alapján a felszámoló elsősorban a még fennálló, folyamatos kötelezettségekkel járó szerződések felmondására jogosult.
Jelen esetben azonban a felek által kötött adásvételi szerződés nem folyamatos kötelezettségekkel járó szerződés, hanem egy konkrét ingatlan tulajdoni hányadára vonatkozó adásvételi szerződés. Tekintettel arra, hogy az ingatlan vételárának 80 %-a kifizetésre került, és az ingatlan birtokba adása is megtörtént, valamint, hogy a vételárhátralék megfizetésének, vagyis a szerződés teljesítésének a vevő részéről, megfelelő számla kiállítása ellenében nem volt akadálya, a felszámoló a Cstv. hivatkozott rendelkezése alapján a szerződés felmondására, álláspontunk szerint nem jogosult.
Jóerkölcsbe ütközés:
Álláspontunk szerint továbbá, a felszámoló intézkedése nemcsak jogszabályba ütközik, de nyilvánvalóan a jóerkölcsbe is, figyelemmel arra, hogy az adásvételi szerződés megkötése óta több év telt el, és a vételárhátralék megfizetésére az eladó által kiállítandó – az általa egyébként elismert kötbér összegét is tartalmazó - számla hiányában nem került sor. Továbbá figyelemmel arra is, hogy a szerződés teljesítéséhez szükséges vételár-hátralék összege, a felszámoló számára is nyilvánvalóan, letétbe lett helyezve.
A felszámoló szerződést felmondó nyilatkozatának érvényessége tekintetében aggályosnak tartom továbbá, hogy a felszámoló 2007. április 12. napján kelt levelében a felek között „2002. május 13-án a ________________, ________________ hrsz-ú, természetben ________________ számú ingatlan vonatkozásában kötött adásvételi szerződést” mondja fel, azonban a felek között a felszámoló által nevezett társasházi ingatlannak csak egy részét képező, önálló helyrajzi számon nyilvántartott üzlethelyiségére vonatkozóan jött létre adásvételi szerződés, és nem a felszámoló által megjelölt társasházi ingatlanra.
Az alaperesi képviselő tehát egy nem-létező szerződést mondott fel, amely nyilvánvalóan nem háríthat jogokat és/vagy kötelezettségeket egyetlen szerződéses félre sem.
Ptk. 4. §-en alapuló álláspontunk:
A Ptk. a polgári jogi jogalanyok jogviszonyaiban történő együttműködésük során meghatároz néhány alapvető, elvárt magatartásformát. A 4. § első fordulata az általános elvárhatóságot írja elő, mint a felek eljárásának minimumát, a második fordulat pedig az alábbiak szerint fogalmaz:
„Saját felróható magatartására előnyök szerzése végett senki nem hivatkozhat.”
Különösen ez utóbbi fordulat alapján vitatható az eladó képviselőjének eljárása, hiszen azáltal vált jogosulttá felmondással élni, hogy egy számára előírt szerződéses kötelezettséget éveken keresztül elmulasztott megtenni. Utóbb, amikor a Vevő erre a mulasztáson alapuló szerződésszegő magatartásra ismételten felhívta a figyelmét, a szerződést felmondta.
Ebben a körben született meg a 20703/1968 egyedi döntés szerint a jogosult nem teremthet alapot egyoldalúan a szerződés megszüntetésére a szerződésszerű teljesítés alapos indok nélküli visszautasításával. Hasonló tartalommal és megállapítással született meg a BH 1987/24. döntés is.
Ptk. 5. §-en alapuló álláspontunk:
A fentieken túlmenően az alperesi magatartás még joggal való visszaélést is megvalósít, amikor az alperesi f.a. céget megillető felmondási jogot oly módon gyakorolja, hogy az egyrészt a másik fél jogainak és törvényes érdekeinek a csorbítására vezet, továbbá illetéktelen előnyöket biztosít mind az alperesi cég, mind a felszámolás lefolytatására kirendelt cég vonatkozásában. Az alperes eljárása a felmondás nyomán arra vezetne, hogy az eredeti állapot visszaállítása mellett – ami az alperes számára 1/1-ed arányú tulajdonjogot jelentene a szerződés tárgyát képező ingatlanon – nem lenne visszafizetési kötelezettsége a már megfizetett vételár-részletek és járulékai vonatkozásában, azokat a felperes a felszámolási eljárás keretében kísérelhetné meg érvényesíteni. Nincs ugyan hiteles információnk a felszámolás alá került cég vagyonáról, követelés- és kötelezettségállományáról, azaz egy esetleges hitelezői megjelenés esetén a követelésünk kiegyenlítésének lehetőségéről és esélyeiről, de a felszámolások jellemző lefolyását és befejezését alapul véve megállapítható, hogy a vevő-felperes érdekei lényegesen sérülnek a felmondás alkalmazásával és különösen annak érvényesnek elfogadásával. Az alperesi oldal – amely korábban kézhez vette a szerződés tárgyát képező ingatlan vételárának 80 %-át – a jelenlegi helyzetben, mivel „visszaszerezné” az ingatlan kizárólagos tulajdonjogát, értékesíthetné azt, azaz a felperes által korábban már kifizetett rész ellenértékét ismételten megkapná egy harmadik személytől.
A Ptk. 295. §. erre az esetre lehetővé teszi a Bíróság számára, hogy az alperesi nyilatkozatot, azaz a felperes tulajdonjogát engedő ún. bejegyzési engedélyt a Bíróság az ítéletével pótolja.
III. Kérelem
A fentiek alapján kérem a Tisztelt Bíróságot, hogy
- állapítsa meg az alperes képviseletében eljáró felszámoló adásvételi szerződést felmondó nyilatkozatának érvénytelenségét,
- a jognyilatkozat érvénytelensége folytán továbbra is fennálló szerződésre, és a vételárhátralék letétbe helyezésére tekintettel, kötelezze az alperest, illetve annak képviselőjét megfelelő számla kiállítására, valamint
- kötelezze az alperest, hogy az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéshez szükséges hozzájáruló nyilatkozatot bocsássa a felperes rendelkezésére vagy a Ptk. 295. § szerint ítéletével pótolja azt, továbbá
- marasztalja az alperest a per során felmerülő perköltségben, és a jogszabályok alapján megállapítható mértékű ügyvédi díjban.
Az ügyvédi munkadíj kapcsán bejelentjük, hogy ügyvédi irodánk ÁFA-körbe tartozik.
Tájékoztatom a Tisztelt Bíróságot, hogy köztem és az alperes között közvetítői eljárás nem volt folyamatban.
A Tisztelt Bíróság hatáskörét a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (Pp.) 23. § (1) a) pontjára, illetékességét a felek között létrejött adásvételi szerződés 12. pontjára alapozzuk.
Jelen keresetünkön ________________,- forint illetéket lerovunk.
Budapest, 20__. ________________.
Tisztelettel:
_______________________________
________________ Kft. felperes képviseletében
dr. ________________ ügyvéd
Mellékletek:
1. sz. melléklet – Ügyvédi meghatalmazás
2. sz. melléklet – 2002. május 13-án létrejött adásvételi szerződés
3. sz. melléklet – Az adásvételi szerződés 2002. június 18. napján kelt módosítása
4. sz. melléklet – A vevő által kifizetésre került számlák
5. sz. melléklet – Átadás-átvételi jegyzőkönyv
6. sz. melléklet – Az eladó által 2007. március 17. napján az utolsó vételár-részletről kiállított számla
7. sz. melléklet – 2003. május 6. napján kelt, a ____alperes_____ Kft. részére írt levél
8. sz. melléklet – 2003. május 6. napán kelt, a ________________ Ügyvédi Irodának írt levél
9. sz. melléklet – 2003. június 5. napján kelt, a ________________ Ügyvédi Irodának írt levél
10. sz. melléklet – 2007. március 30. napján kelt Letéti megállapodás
11. sz. melléklet – 2007. április 4. kelt levél a felszámolónak
12. sz. melléklet – Felszámoló 2007. április 12. napján kelt levele
13. sz. melléklet – 2007. május 29. napján kelt letéti megállapodás
14. felperes cégkivonata
15. alperes cégkivonata
| 
